媒体报道了大连市部分烂尾楼项目中的居民在严寒中艰难度日，甚至需要钉上塑料布来抵御寒风的情况，这一画面令人揪心，也再次将中国商品房的预售制度推向了舆论的风口浪尖。人们不禁要问：在房地产市场调整期问题频现的当下，实行了数十年的商品房预售制度，是否已经到了需要彻底改革甚至取消的时候？

一、 事件聚焦：大连烂尾楼背后的民生之痛

大连作为东北重要的港口和旅游城市，其房地产市场也曾经历快速发展期。一些项目因开发商资金链断裂、管理不善或市场变化等原因陷入停滞，形成了“烂尾楼”。对于已经支付了大部分甚至全部房款的购房者而言，这不仅是巨大的财产损失，更意味着基本的居住权益无法保障。冬季用塑料布御寒的极端场景，尖锐地揭示了预售制下购房者所承担的最终风险——在房子真正交付并完成产权登记之前，购房者实际上处于非常弱势的地位。这一事件并非孤例，它反映了当前房地产深度调整期中，部分城市存在的共性难题。

二、 预售制解析：历史贡献与现实困境

商品房预售制度，俗称“卖楼花”，在中国房地产市场发展初期发挥了重要作用。它有效缓解了开发商的建设资金压力，加速了住房供应，对中国城镇化的快速推进和居住条件的改善贡献显著。随着市场规模的扩大和行业发展的成熟，其弊端也日益凸显：

1. 资金监管风险：预售资金本应专项用于项目建设，但现实中挪用现象时有发生。一旦资金链断裂，项目便容易烂尾。
2. 权利义务不对等：购房者先付款、后收房，承担了项目开发的主要风险（如质量、延期、烂尾），而开发商则提前回笼资金，风险与收益严重不匹配。
3. 市场投机助推：预售制度与高杠杆结合，曾在某种程度上助推了市场的投机氛围。
4. 纠纷解决困难：项目烂尾后，购房者维权路径漫长且复杂，涉及法律、行政等多方面，往往陷入困境。

大连的案例正是这些困境的集中体现。

三、 改革呼声与实践：取消还是完善？

面对问题，关于是否取消预售制的讨论日益热烈。主张取消者认为，现房销售制度能从根本上杜绝烂尾风险，实现“所见即所得”，保障购房者权益，促使开发商更注重产品质量和财务稳健，是市场走向成熟的标志。海南已成为全国首个全面推行现房销售的省份，为改革提供了实践参考。

立即全面取消预售制也面临巨大挑战：

• 行业冲击：房地产行业是资金密集型行业，骤然切换至现房销售，可能对大量开发企业的资金链造成巨大压力，短期内可能加剧行业震荡，影响市场稳定和上下游产业链。
• 供应节奏：项目开发周期延长，可能影响一定时期内的住房有效供应。
• 区域差异：不同城市市场发展阶段、监管能力差异大，“一刀切”取消可能并不适合所有地区。

因此，更多观点倾向于 “渐进式改革”与“并行制” ：

1. 强化预售资金监管：这是当前最紧迫、最直接的防线。必须通过技术手段（如专户、全程闭环监管）和法治手段，确保购房款真正用于项目建设，做到“专款专用、封闭运行”，大幅降低烂尾风险。大连及其他城市已在加强这方面的监管力度。
2. 试点推进现房销售：在条件成熟的地区或部分地块，逐步推行现房销售试点，积累经验，稳步过渡。
3. 改革付款方式：探索按工程进度分期付款等方式，使付款节点与项目进展更紧密挂钩，平衡双方风险。
4. 完善信用与惩戒体系：建立开发商信用档案，对造成烂尾、挪用资金的房企及其负责人实施严厉的联合惩戒，直至市场禁入。
5. 健全保障与救济机制：完善针对烂尾楼购房者的法律救济和社会救助途径，探索通过政府引导、央企国企介入、并购重组等方式盘活问题项目，优先保障购房者权益。

四、 大连的启示与房地产的未来

大连烂尾楼居民的困境，是中国房地产市场转型阵痛的一个缩影。它警示我们，过去“高杠杆、高周转、高负债”的房地产开发模式已难以为继。讨论预售制的存废，本质上是探讨如何构建一个更公平、更透明、更可持续的房地产发展新模式。

对于大连乃至全国的房地产开发而言，未来的方向应当是：

• 回归居住本质：房子最终是用来住的，开发企业必须将保障按时按质交付放在首位。
• 强化风险管控：无论是企业还是监管层，都必须将风险管理提升到前所未有的高度。
• 保护购房者权益：将购房者权益保护作为各项政策的出发点和落脚点。
• 探索多元模式：鼓励现房、准现房、健康分期付款等多种销售模式探索，给予消费者更多选择权。

结论

全面取消商品房预售制度，短期内可能并非一蹴而就的最优解，但它无疑是市场长期健康发展的明确方向。当前更可行的路径是，以最强的力度 “完善和加强预售资金监管” ，筑牢防火墙，杜绝新的烂尾楼产生；积极稳妥地 “逐步扩大现房销售比例” ，推动市场平稳过渡。大连居民的寒意，必须用制度的完善和改革的决心来驱散。只有让购房者的钱更安全，让交付的房子更有保障，中国的房地产市场才能真正走向成熟与稳健，实现高质量发展。